2022年3月10日放送の番組「所さん大変ですよ」で再建築不可物件についての実態や活用方法などの紹介がありました。
空き家問題に、この「再建築不可物件」が追い打ちをかけています。
とても興味深い内容の放送でした。
目次
東京23区内の戸建てが350万で買える⁉
不動産会社の社長 小澤梨恵さんが東京23区内の戸建て350万の物件を紹介してくれました。
「事故物件ですか？」というディレクターの問いに「事故物件でもそこまで安くならないのですよ」との答えでした。
案内してくれたのは、築60年の2階建ての延べ床面積は約58㎡ です。
何故こんなに格安なのでしょうか？
実はこの物件は「再建築不可物件」だったのです。
再建築不可物件とは？
「再建築不可物件」とはどんな物件なのでしょうか？
① 建物を取り壊したら2度と建てられない物件。
② 現在の建物を建てられる条件は、4ｍ以上の道路に2ｍ以上の間口が接していないと建物を建ててはいけない事になっている「接道義務」が定められている。
（消防車や救急車などの緊急車両が救出活動をするためにそれだけの幅が必要とされているのです。）
東京23区の「再建築不可物件」は約24万戸と言われています。
23区全体で約490万戸なので、約20軒に1戸が「再建築不可物件」なのです。
（総務省 平成30年住宅土地統計資料調査 より推測）
解体しても壊し損になる
小澤社長が詳しく説明してくれました。
再建築不可物件は通常の土地と比べて評価額が2〜3割ほど低いので、売ると言っても高値では売れない。
防災の面からしても空き家のままだと危険性があるが、壊しても壊し損になってしまう。
壊す解体費用を何百万とかけて更地にすれば固定資産税が6倍になるのです。
＊200㎡以下の小規模住宅用地の場合は固定資産税は6分の1になりますが、更地にすると軽減措置が受けられなくなるのです。
このことで、壊したくても壊せない現実があり放置するしかなく、空き家問題にもつながっているのです。
家も建てれないのに周りの防災を考えて壊しても税金が跳ね上がるなら空き家は増えるばかりですね。
再建築不可物件は誰も住まなくなれば、税金をとらなくてもいいのではないでしょうか？
空き家問題は随分前から騒がれていますが、取り壊しの補助金だけでなく、税金などの緩和をしないと解決しないでしょう。
税金が6倍になるなら誰も壊す気になれません。
この税金の問題を国が解決して欲しいと個人的に思いました。
60年前なんて車を持つ人は少なくて駐車場のない家は全国に山ほどあり間口も狭い所は全国にあります。
家も建てれないのに周りの防災を考えて壊しても税金が跳ね上がるなら空き家は増えるばかりですね。
再建築不可物件は誰も住まなくなれば、税金をとらなくてもいいのではないでしょうか？
60年前なんて車を持つ人は少なくて駐車場のない家は全国に山ほどあります。
不動産芸人の世良光治さんによると「再建築不可物件」の家は接道の問題なので隣が売る時に一緒に売ろうとしている方が多いそうです。
こんな中、現在は木材が足りない「ウッドショック」で新築建築に問題が起きています。
「ウッドショック」の記事はこちらです！
再建築不可物件がリフォームで人気の賃貸に！
再建築不可物件をビジネスチャンスにしている事例の紹介がありました。
リフォーム会社社長 入江尚之さんが詳しく説明してくれました。
ボロボロの再建築物件だと非常に安く手に入るので綺麗に直して賃貸に出すとビジネスチャンスがあります。
東京23区の再建築不可物件を520万で購入し、2000万でリフォームしたという家を見せてくれましたが、とても素敵な家でした。
５１㎡の２LDK（ロフト付き）、古い家にありがちな暗い家も天井から採光を取り入れられる様にリフォームされて明るく住みやすい印象でした。
大体、リビングを明るい空間にするように２Fをリビングにすることが多いとのことでした。
家賃は近隣の相場並みの12万円で設定していますので15年位で回収の予定なのです。
新築だと、この辺では5000万円ほどするので、良い利回りで回るのがこのビジネスです。
＊最近ではこの、やりかたに目を付けた不動産会社では取り合いになっているとか。
確かに借りる方も、買うわけではないので「再建築不可物件」でも住む条件がマッチしていれば問題ないですね。
いい意味で社会貢献にもなっている印象がしました。
コロナ禍で、ますます戸建て志向が日本でも強まっています。
一戸建てに住みたい人の割合は、2人所帯でも54％ 4人世帯でも81％になっています。（ROI調べ）
一軒丸ごとお化け屋敷のアミューズメント
次は東京杉並区にある物件の紹介がありました。
「Y澤不動産」の山本さんという女性が物件内覧の案内をするところから始まりました。
物件は川沿いに建つ「再建築不可物件」日本家屋です。
この家は全面の間口になる道路が「河川管理用通路」のために車両が入れなくなっています。
（河川管理用通路とは川の一部であり道路ではないという土地の事ですが、道路に見えます。車が通れないように車両止めが施されています。）
再築不可物件は「殺人鬼の住む家」だった
実はこの家は「殺人鬼の住む家」という体験型アミューズメント施設なのです。
殺人鬼に見つからずに鍵のありかを探し出して家から脱出しなければならないという設定なのだが、30分以内に脱出しなければゲームオーバーになります。
この企画は映像作家の吉澤ショモジ さんがやっています。
お客様は、この物件の内覧に来たと言う設定から始まり、恐怖体験ができるのです。
この築60年の物件を吉澤さんの会社が2500万円で購入し300万かけて、おどろおどろしくしたそうです。
吉澤さんのお話
再建築不可物件はお化け屋敷と相性がとても良かったです。
平均で月1000人のお客様がくるので、大体一年くらいでペイできていますので買ってよかったと思います。
（しかしお化け屋敷として買う方は稀ですし、回収率が凄すぎます。）
近くの方南町の商店街を巻き込み「方南町おばけまつり」も開催されていて地域おこしの一つとしても注目されています。
月1000人の集客があるので商店街にも影響があるのは凄いですね。
気になる「お化け屋敷」の参加の前売り券は2600円でした。
吉澤さんの会社のHPはこちらです！
番組で近所の方からの悲鳴などのクレームの心配がありましたが、河川横の川の音等の影響や、アトラクションが「殺人鬼」に見つからないように脱出する企画なので声をひそめるのでクレームにならないとか。
吉澤さんの他の企画もたくさんHPにありました。
空き家をゲストハウスに
ところ変わって次は、広島県の瀬戸内海に面する倉橋島の音戸地区での「再建築不可物件」の取材です。
ここは「再建築不可物件」だらけの町です。
地元の自治会長の森脇末正さんによると、500軒くらいある家のうち120軒が空き家といいます。
海沿いの町は急勾配な坂道が多く車両も入らない家が多いのです。
この町に実は若者がたくさんやって来るゲストハウスがあるのです。
リモートワーカーが管理するゲストハウス
ここでカップルで管理しているのが「イロリバ HOUSE」というゲストハウスです。
ここの管理人は石綿康さん（27）と小池奈津巳さん（26）のお二人です。
東京からやってきた、このカップルもリモートでウェブマーケティングやウェブデザインの仕事をしています。
管理人をすれば1組のお客様の宿泊で2000円〜3000円もらえるので掃除や対応などの管理をしながら、家賃の3万円もただになるシステムです。
二人は色んな人と知り合いたいと思って来ているので楽しいそうです。
東京で家賃を払って住むより、田舎で住むことで時間がゆっくりと流れている感じがいいと言います。
ゲストハウスのオーナーは？
このゲストハウスのオーナーは此松武彦さんです。
此松さんは、元々世界中を旅してきた添乗員で瀬戸内海の景観は世界にどこにもない美しさだと惚れ込み2年前にゲストハウスを開いたものの、コロナ禍で客足が低迷しました。
そのような中、思いついたのは各地を転々とするリモートワーカーに管理人を頼むアイディアでした。
「海の見える島で暮らしたい」人を全国から募集してくることにしました。
これまで6組のリモートワーカーが管理人になり数か月ずつ住み込んでくれたのです。
今の管理人のお二人は2か月ぐらいの管理人をする予定にしていると言います。
イロリバHOUSEモダン古民家宿の公式HPはこちらです。
不動産芸人の世良さんの耳寄りなお話
昔は、1.8mの1間が単位だったので1間の幅の道路も多かったのです。
不動産流通業でよく言われるのは、直径2メートル幅のバランスボールがスッーと通れば再建築できると教えられました。
トレーラーハウスの活用
番組の中でトレーラーハウスの活用方法の話もありましたが、最近地方でもトレーラーハウスを見かけます。
殆ど車輪がついていない固定式を見かけますが、宅地に固定しておくと建物扱いになりますから税金は安くなりそうですね。
ただ間口がせまい物件の土地に車輪の付いたトレーラーハウスを入れ込むのは厳しいのかな？と思います。
車輪付きのトレーラーハウスってキャンピングカーみたいですね。
まとめ
今回の番組のテーマは私自身とても興味のある内容でした。
人口が減って廃校も増えて廃校を活用しているビジネスもチラホラ聞くようになりました。
歴代の大工さんたちが建てた家をまた蘇らせて活用させるのは見ていても楽しい話です。
今後この「再建築不可物件」をどうしたらよいものか考える方が全国で増えそうですね。
